Hiện nay tình trạng mua bán nhà, đất chưa có Giấy chứng nhận dưới hình thức vi bằng thừa phát lại vẫn diễn ra sôi động, mặc dù theo thực tế, pháp luật quy định một trong những giấy tờ cần thiết để ký Hợp đồng chuyển nhượng nhà, đất đó là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở nhà tài sản khác gắn liền với đất.
Vậy mua bán vi bằng thừa phát lại được quy định như thế nào. Bài viết về mua bán vi bằng thừa phát lại của Rong Ba giúp cho mọi người dễ dàng tiếp cận pháp luật về quy định này.
Vi bằng là gì?
Vi bằng là văn bản do Thừa phát lại lập, ghi nhận sự kiện, hành vi được dùng làm chứng cứ trong xét xử và trong các quan hệ pháp lý khác.
Thừa phát lại có quyền lập vi bằng đối với các sự kiện, hành vi theo yêu cầu của đương sự trừ các trường hợp vi phạm quy định về bảo đảm an ninh, quốc phòng, đời tư, đạo đức xã hội và các trường hợp pháp luật cấm. Sau đó, Thừa phát phải gửi Sở Tư Pháp thì vi bằng mới hợp lệ.
Ngoài thừa pháp, về mặt dân sự, thẩm phán hòa giải, các nhân viên công lực, chưởng kế, phụ tá công lý cũng có thể lập vi bằng.
Vi bằng chỉ ghi nhận những sự kiện, hành vi mà Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến; việc ghi nhận phải khách quan, trung thực. Trong trường hợp cần thiết Thừa phát lại có quyền mời người làm chứng chứng kiến việc lập vi bằng.
Trong các quyền của Thừa phát lại, vi bằng là một công việc tương đối mới và gần giống với hoạt động công chứng, nhưng rộng hơn.
Nếu công chứng chỉ chứng nhận tính xác thực, tính hợp pháp của hợp đồng, giao dịch… bằng văn bản, thì lập vi bằng là việc Thừa phát lại lập văn bản trong đó ghi nhận sự kiện, hành vi được dùng làm chứng cứ trong xét xử và trong các quan hệ pháp lý khác.
Vi bằng có giá trị chứng cứ để tòa án xem xét khi giải quyết vụ án, là căn cứ để thực hiện các giao dịch hợp pháp khác theo quy định của pháp luật.
Giá trị pháp lý của vi bằng được quy định tại Điều 28 Nghị định 61/2009/NĐ-CP. Theo đó, vi bằng có giá trị chứng cứ để Tòa án xem xét khi giải quyết vụ án; là căn cứ để thực hiện các giao dịch hợp pháp khác theo quy định của pháp luật.
Vi bằng chỉ ghi nhận nội dung cụ thể của sự kiện, hành vi được ghi nhận và kèm theo vi bằng có thể có hình ảnh, băng hình và các tài liệu chứng minh khác.
Trong giao dịch liên quan đến nhà đất, các bên được Thừa phát lại lập vi bằng, nhưng vi bằng này chỉ ghi nhận việc giao tiền, giao nhận giấy tờ chứ không chứng nhận việc mua bán nhà đất. Dùng vi bằng trong mua bán nhà đất là hình thức lách luật, không có giá trị pháp lý và giao dịch có thể bị tuyên vô hiệu khi xảy ra tranh chấp.
Tìm hiểu mua bán vi bằng thừa phát lại có an toàn không?
Thực tế hiện nay, nhiều người mua nhà bị nhầm tưởng vi bằng thừa phát lại có thể thay công chứng.
Giá trị của văn bản này chỉ ghi nhận những sự kiện, hành vi mà thừa phát lại trực tiếp chứng kiến, cụ thể trong các trường hợp này là ghi nhận hành vi, sự kiện giao nhận tiền, giao nhận giấy tờ, nhà đất giữa các bên nên vi bằng không có giá trị thay thế văn bản (hợp đồng) công chứng, chứng thực.
Vì không có giá trị pháp lý nên người mua sẽ không có quyền sử dụng đối với phần tài sản mà mình đã bỏ tiền ra mua. Do vậy, việc xây cất, sửa chữa, thế chấp, chuyển nhượng nhà đều không được phép.
Một số trường hợp vẫn lập vi bằng chuyển nhượng nhà, đất trong khi đã thế chấp tài sản ở ngân hàng, cầm cố hoặc chuyển nhượng cho người khác (bằng giấy tay) dẫn đến phát sinh tranh chấp.
Như vậy, việc mua bán, chuyển nhượng nhà đất bằng giấy tay, thông qua hình thức lập vi bằng tiềm ẩn nhiều rủi ro đặc biệt là bên mua.
Vi bằng thừa phát lại không có giá trị như công chứng?
Cụ thể là khi mua bán, chuyển nhượng nhà đất phải được lập thành văn bản (hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất) có công chứng, chứng thực của cơ quan nhà nước có thẩm quyền (ví dụ: Phòng Công chứng, Văn phòng Công chứng…). Sau đó, đăng ký trước bạ, sang tên (đăng ký biến động) cho bên mua tại văn phòng đăng ký đất đai quận, huyện…
Trong khi đó, vi bằng chỉ ghi nhận những sự kiện, hành vi mà thừa phát lại trực tiếp chứng kiến, cụ thể là ghi nhận có việc giao nhận tiền, giao nhận giấy tờ, nhà đất giữa các bên nên vi bằng không có giá trị thay thế văn bản (hợp đồng) công chứng, chứng thực.
Tức là đây không phải là cơ sở để thực hiện sang tên đổi chủ cho bên mua. Vi bằng do thừa phát lại lập chỉ có giá trị chứng cứ trước tòa án và các quan hệ pháp lý khác.
Vi bằng dùng để chứng minh việc các bên đã giao nhận tiền, giao nhận giấy tờ, nhà đất…làm cơ sở để các bên tiếp tục thực hiện hợp đồng, hoàn thiện hợp đồng theo quy định của pháp luật, hoặc là cơ sở để giải quyết khi có tranh chấp xảy ra.
Giá trị pháp lý của vi bằng
Điều 28 Nghị định 61/2009/NĐ-CP. Theo đó, vi bằng có giá trị chứng cứ để tòa án xem xét khi giải quyết vụ án. Vi bằng là căn cứ để thực hiện các giao dịch hợp pháp khác theo quy định của pháp luật.
Điều 7 Thông tư liên tịch số 09/2014/TTLT-BTP-TANDTC-VKSNDTC-BTC về giá trị pháp lý của vi bằng:
“Vi bằng do Thừa phát lại lập là nguồn chứng cứ để Tòa án xem xét khi giải quyết vụ án và là căn cứ để thực hiện các giao dịch hợp pháp theo quy định của pháp luật.
Trong quá trình đánh giá, xem xét giá trị chứng cứ của vi bằng, nếu xét thấy cần thiết, Tòa án, Viện Kiểm sát nhân dân có thể triệu tập Thừa phát lại để làm rõ tính xác thực của vi bằng.”
Trên thực tế, vi bằng là một tài liệu bằng văn bản có hình ảnh, video, âm thanh kèm theo (nếu cần thiết).
Trong tài liệu đó, Thừa phát lại sẽ mô tả, ghi nhận lại hành vi, sự kiện lập vi bằng mà đích thân Thừa phát lại chứng kiến một cách trung thực, khách quan. Tài liệu này có giá trị chứng cứ trước Tòa án nếu các bên có phát sinh tranh chấp liên quan đến sự kiện, hành vi lập vi bằng.
Phạm vi, thẩm quyền: Theo quy định hiện hành, về thẩm quyền thừa phát lại có quyền lập VB đối với các sự kiện, hành vi theo yêu cầu của đương sự, trừ trường hợp mà pháp luật cấm hoặc chưa cho phép.
Về phạm vi, hiện nay Thừa phát lại được lập vi bằng các sự kiện, hành vi xảy ra trên địa bàn tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương nơi đặt Văn phòng Thừa phát lại.
Theo quy định tại Khoản 2 Điều 26 Nghị định số 61/2009/NĐ-CP thì: “vi bằng chỉ ghi nhận những sự kiện, hành vi mà Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến; việc ghi nhận phải khách quan, trung thực”.
Như vậy, Thừa phát lại không được lập VB để ghi nhận những sự kiện, hành vi mà mình không trực tiếp chứng kiến hoặc những sự kiện, hành vi chỉ thông qua lời kể của người khác. Để đảm bảo tính trung thực, khách quan, Thừa phát lại không được tham gia vào sự kiện, hành vi mà mình ghi nhận trong VB.
Hiện nay, có hai loại vi bằng cơ bản mà các Văn phòng Thừa phát lại thường lập đó là: VB ghi nhận sự kiện, hành vi và VB ghi nhận hiện trạng. Theo hướng dẫn của Bộ Tư pháp, trong giai đoạn thí điểm, Thừa phát lại tập trung lập vi bằng trong một số trường hợp nhất định như:
– Xác nhận tình trạng nhà liền kề trước khi xây dựng công trình;
– Xác định tình trạng nhà trước khi cho thuê nhà;
– Xác định tình trạng nhà khi mua nhà;
– Xác định tình trạng nhà đất bị lấn chiếm;
– Xác nhận việc chiếm giữ nhà, trụ sở, tài sản khác trái pháp luật;
– Xác nhận tình trạng tài sản trước khi lý hôn, thừa kế;
– Xác nhận hàng giả bày bán tại cơ sở kinh doanh, thương mại;
– Xác nhận việc giao hàng kém chất lượng;
– Xác nhận hành vi cạnh tranh không lành mạnh;
– Xác nhận việc tổ chức cuộc họp của Đại hội đồng cổ đông;
– Xác nhận mức độ ô nhiễm;
– Xác nhận sự chậm trễ trong thi công công trình;
– Xác nhận tình trạng công trình khi nghiệm thu;
– Xác nhận các hành vi trái pháp luật trong lĩnh vực tin học, báo chí, phát thanh, truyền hình như: đưa các thông tin không đúng sự thực; đưa thông tin khi chưa được phép người có thẩm quyền; vu khống… trong phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương nơi thực hiện thí điểm chế định Thừa phát lại (Công văn số 415/BTP-TCTHA ngày 28/01/2011 của Bộ Tư pháp hướng dẫn một số nội dung về vi bằng).
Ngoài ra, thừa phát lại có thể tiến hành xác nhận các giao dịch mà theo quy định của pháp luật không thuộc thẩm quyền công chứng của tổ chức hành nghề công chứng; những việc không thuộc thẩm quyền chứng thực của Ủy ban nhân dân các cấp; Xác nhận tình trạng thiệt hại của cá nhân, tổ chức do người khác gây ra; Xác nhận việc từ chối thực hiện công việc của cá nhân, tổ chức mà theo quy định của pháp luật cá nhân, tổ chức đó phải thực hiện; Xác nhận các sự kiện pháp lý khác theo quy định của pháp luật (Công văn số 415/BTP-TCTHA ngày 28/01/2011 của Bộ Tư pháp hướng dẫn một số nội dung về vi bằng).
Rủi ro pháp lý khi mua bán vi bằng thừa phát lại nhà, đất ?
Hiện nay, rất nhiều người vẫn nhầm lẫn giữa vi bằng thừa phát lại và văn bản công chứng. Cụ thể thì vi bằng là văn bản do thừa phát lại lập, ghi nhận sự kiện, hành vi được dùng làm chứng cứ trong xét xử và trong các quan hệ pháp lý khác; còn văn bản công chứng là hợp đồng đã được công chứng viên chứng nhận theo quy định của Luật Công chứng.
Không ít người mua nhà nhầm tưởng vi bằng do Thừa phát lại lập có thể thay công chứng, chứng thực và cho rằng tồn tại “vi bằng công chứng Thừa phát lại”.
Cách hiểu này là hoàn toàn sai lầm.
Pháp luật không ghi nhận vi bằng công chứng Thừa phát lại. Chỉ có vi bằng do Thừa phát lại lập và văn bản công chứng do Công chứng viên chứng nhận và đây là hai loại văn bản khác nhau.
Với những căn nhà không có giấy chứng nhận được mua bán bằng giấy tay, để tăng sự tin tưởng, bên bán nhờ các văn phòng Thừa phát lại lập vi bằng.
Thậm chí nhiều căn nhà chung một giấy chứng nhận cũng được bán bằng hình thức đồng sở hữu, lập vi bằng. Nhiều người mua dính vào nhà đất tranh chấp, cầm cố ngân hàng, xây dựng trái phép khiến cuộc sống khó khăn.
Cũng theo quy định của Luật Đất đai, Luật Nhà ở, việc chuyển nhượng, mua bán nhà đất phải lập thành văn bản (hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất) được cơ quan có thẩm quyền công chứng, chứng thực.
Sau đó, phải đến Văn phòng đăng ký đất đai quận, huyện để thực hiện những thủ tục đăng ký trước bạ, sang tên (đăng ký biến động) cho bên mua.
Như vậy, thực chất vi bằng chỉ ghi nhận hành vi trao đổi, giao dịch tiền, giấy tờ chứ không chứng nhận việc mua bán tài sản, kể cả mua bán nhà, đất. Đó là một bằng chứng chứng minh có thỏa thuận, giao dịch… giữa hai bên, không phải là cơ sở để sang tên cho bên mua.
Dùng vi bằng trong mua bán nhà đất là hình thức lách luật, không có giá trị pháp lý và giao dịch có thể bị tuyên vô hiệu khi xảy ra tranh chấp.
Trên đây là toàn bộ tư vấn của Rong Ba về mua bán vi bằng thừa phát lại. Nếu như bạn đang gặp phải khó khăn trong quá trình tìm hiểu về mua bán vi bằng thừa phát lại và những vấn đề pháp lý liên quan, hãy liên hệ Rong Ba để được tư vấn miễn phí. Chúng tôi chuyên tư vấn các thủ tục pháp lý trọn gói, chất lượng, uy tín mà quý khách đang tìm kiếm.
